一年一度的中央經濟工作會議是未來經濟發展和政策走向的重要風向標。以往會議一般都是三天會期，今年則縮短為兩天。

2022年是樓市深度調整、房企風險加速出清的一年。2023年樓市怎么走，備受市場關注。

12月15日至16日，一年一度的中央經濟工作會議在北京召開，對2023年經濟工作作出全面部署。

對于2023年樓市調控方向，中央經濟工作會議再次定調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調“房住不炒”，說明投資投機性需求仍是被遏制對象。

12月15日，國務院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調的變化。他表示：“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖?！?/span>

01定調房地產的方展方向，防范發生系統性風險

會議指出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。業內專家認為，關于房地產，除了改善性住房促消費之外，大部分內容放在了防范和化解風險這一環節，而且還是強調堅持房子是用來住的不是用來炒的，所以他提醒大家對前期出臺的一些房地產政策不要有方向上的誤解。不能再期待房地產出現像過去10年、20年那樣的上漲周期，這些政策的目的是保交樓、保民生，而不是像之前一樣刺激，在整個過渡的過程中，不能出事，更不能放大系統性風險。據悉，房地產平穩發展是我國經濟穩住大盤和經濟轉型升級的關鍵所在。房地產市場不能發生系統性風險，不能出現房地產市場暴跌，也不能出現有價無市，更不能出現大批爛尾問題，要保供保交保民生。同時，我們不能重蹈覆轍，因為穩房市措施過度而帶來房價暴漲，形成更大房地產泡沫，讓房地產價格過高成為我國居民生育和企業發展的問題。

02支持住房改善

住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴內需的重要抓手。此次會議指出，著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置，多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。事實上，支持住房改善，不只是2023年的工作重點，這也是未來十幾年政策支持方向。12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，明確提到，堅定實施擴大內需戰略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。近年來改善性需求一直是購房主力。據克而瑞統計，新建商品住房中，一線城市2021年三房戶型成交套數占比達到約49%，較2020年占比進一步提升2.11個百分點；二線城市和三線城市三房戶型成交套數占比均在55%以上，且比例均較去年有增長趨勢。未來，三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續提升。根據《中國人口普查年鑒2020》，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2個，平均每戶居住面積達到111.18平方米。這意味著，在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會逐步向改善性需求過渡，這是一個必然趨勢。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來商品房市場要想短期內企穩，對內需和消費有帶動，改善性需求釋放是關鍵。在高房價背景下，加上疫情沖擊，居民收入難以在短時期內提升，新市民為主的剛需需求還很難啟動，唯有依賴換房需求、改善需求。他預計，限購政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費等，可能都要調整。

03推動房地產業向新發展模式平穩過渡

此次會議還提出，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。去年中央經濟工作會議上，首次提出“探索房地產業新發展模式”。此次“平穩過渡”的提法，意味著2023年有望出臺新發展模式相關重磅政策。關于新發展模式，此次中央經濟工作會議著墨不多。但在《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》中作出詳細部署，即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制；完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給；因地制宜發展共有產權住房；完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。值得注意的是，以往房地產的問題一般是放在民生保障等部分，而此次則放在了防范化解風險部分。如果將金融機構當前的支持比喻“輸血”，那么房地產市場的復蘇則是“造血”?，F在“輸血”已經來了，但要房企好起來，“造血”功能能否改善才是影響房地產行業下一步的關鍵，預計后續需求端仍會有政策支持。

04防范化解優質頭部房企風險

本次中央經濟工作會議再次強調“有效防范化解重大經濟金融風險”，這是對二十大精神的進一步貫徹落實。在重大經濟金融風險中，房地產風險依然是重點內容之一。會議強調，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜解讀道，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產政策出臺的重要著力點之一，預計2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續加快落地，“保交樓”有望取得更多實質性進展，以促進房地產市場預期修復。與此同時，本次會議明確提出要“有效防范化解優質頭部房企風險”，說明優質頭部房企風險已經得到中央及監管部門的高度重視。李宇嘉表示，化解存量已經爆發的風險，是2023年房地產工作重點之一。但到現在，幾家頭部暴雷企業的風險處置并未完成，在推進資產重組、收并購等方面進展不及預期。2023年風險處置要有明確結果，以消除市場擔憂，緩解市場信心和預期每況愈下的狀態。留下來的企業，要改善其資產負債狀況，才能從根本上建立抵擋風險的防火墻，才能實現轉型和未來發展。值得注意的是，當下，缺錢依然是大多數房企共同痛點之一，尤其是在債務違約風險攀升下，部分房企短期和中長期兌付壓力仍在持續。盡管11月以來，監管部門出臺多項舉措穩定房地產市場，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地，但房企資金面依然疲弱。國家統計局數據顯示，1～11月份，房地產開發企業到位資金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月擴大了1個百分點。其中，國內貸款同比下降26.9%，跌幅比1-10月擴大0.3個百分點；自籌資金同比下降17.5%，跌幅擴大了2.7個百分點；定金及預收款同比下降33.6%，個人按揭貸款同比下降26.2%。與此同時，房地產市場仍在下滑，距離“平穩發展”目標仍有距離。1-11月份，全國商品房銷售面積同比下跌22.3%；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴大0.5個百分點。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅，意味著新房價格還在下跌。