面對房地產市場的下行壓力，地方政府和中央政策“出手”，通過保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發”，試圖化解現階段房地產市場的核心風險。

    中信證券分析師陳聰和張全國認為，保交樓是現階段地產政策的關注重心，而保交樓離不開保銷售和保信用。

    具體來看，政策有哪些工具？一方面，地產政策可以通過下調按揭貸款利率來推動房地產市場的銷售復蘇。另一方面，面對房企融資環境現狀，地產政策要增信優質房企、切實背書未出險房企的信用。

    第一支箭：保交樓

    中信證券認為，保交樓是現階段地產政策的關注重心，促銷售和保信用本身也是為了保交樓，保交樓的落實也反過來有助于緩解居民對交付的擔心，從而推動房地產市場走向平穩。

    具體而言，保交樓主要有三個層次：

    第一，房地產企業是保交樓的責任主體。所以保交樓首先要保企業，保市場主體信用。如果信用問題不斷蔓延，保交樓的第一責任人越來越多陷入困境，則要實現保交樓的難度也就越來越大。

    第二，落實地方政府責任，即地方政府協調各主體，承擔“保交樓”的屬地責任。

    第三，住建部，財政部和人民銀行出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售、逾期、難交付住宅項目建設。

    政策性銀行專項借款的推出體現了中央實事求是、化解風險的決心，同時這也有助于加快化解保交樓的資金壓力。

    第二支箭：保銷售

    目前看來，房地產市場銷售復蘇的勢頭正在遭遇多重挑戰。數據顯示，2022年8月以來，新房銷售網簽同比下降了22%，二手房網簽則同比增長了26%，這意味著新房銷售弱復蘇存在不確定性。

    中信證券認為，保交樓離不開保銷售。因為保交樓的主要資金來自銷售回款，而最有力的推動銷售復蘇的工具就是按揭貸款利率下調。

    具體而言，推動按揭貸款利率下降有三種可能：LPR的下降、按揭利率下限調整、首套認定標準的放松。

    中信證券預計，今年下半年，按揭貸款利率的降幅有望達到50BPS。

    值得一提的是，除了按揭利率下降外，各地政府還可以通過放開限購、調整首套買家首付比例的要求等方式，來共同推動房地產行業的銷售復蘇。

    第三支箭：保信用

    中信證券認為，保信用就是保交付。因為對于房地產市場而言，很難同時出現新的房企不斷出險而項目又普遍可以交付的情況，尤其是當前的房企融資環境下。

    隨著地產政策將切實背書未出險房企的信用，并推動金融市場對未出險房企的資產負債情況進行合理評價，這將能夠避免房地產行業風險外溢。

    總而言之，在中信證券看來：

    如果保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發”，將有力地化解房地產市場現階段的核心風險，打破投資—交付—銷售端的惡性循環，避免風險外溢。

    此外，實事求是和自上而下通盤考慮的地產政策能夠避免房地產行業出現系統性風險，房地產市場將沿著銷售—信用—投資的鏈條穩步復蘇。

    本文主要觀點來自于中信證券研報《地產政策的三支箭》，作者：陳聰、張全國